文 | 蒋旭峰（资深金融从业者）
2026 年夏天，上海内环一套 89 平方米的三房，挂牌价从 2021 年高峰时的 980 万，回到了 760 万。
房东姓王，1989 年生。2015 年结婚时咬牙上车，2021 年置换加杠杆到顶。如今他每个月在业主群里看邻居反复降价，自己那套挂了 11 个月，带看 6 次，没有一单砍价的。
这不是老王一个人的故事。国家统计局数据摆着：2025 年 12 月，70 个大中城市里，二手住宅销售价格环比下降的城市是 70 个，一个不落。新建商品住宅同比上涨的城市只有 5 个，下降的 65 个。
一套房的账本，是一本家庭的资产负债表。账本怎么写，得从 1988 年说起。
一、爷爷那一槌：房子从“分”到“买”老王的父亲，我们叫他王伯。1998 年之前，王伯在单位分到了一间 40 平米的公房，月租几块钱。那时候房子不是资产，是福利。
转折点在 1998 年。国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，福利分房正式退场，住房商品化启动。这一槌下去，中国人的财富逻辑彻底改了道。
从1998年 到 2003 年，房价指数从 100 涨到 200 附近（图表口径，1998=100），年均涨幅约 16%。数字不吓人，但方向定了：买房能赚钱，第一次成了常识。
王伯没赶上这班车。他和大多数工薪族一样，觉得“单位分的房够住”，错过了第一波。后来他常跟老王说一句话：“那年单位集资房一平米一千八，我没要。你爷爷我这一生，就亏在这一千八上。”
二、父亲那一浪：城镇化把房价推上天老王真正进场，是 2003 年之后。
这一年有两个东西同时发生：城镇化率开始加速爬坡，房地产被正式确立为支柱产业。此后十几年，三股水灌进同一个池子。
第一股是 2003 年的“非典”后刺激，第二股是 2008 年“四万亿”，第三股是 2015 年的棚改货币化。三次放水，节奏不同，结果一样：钱涌进楼市，房价坐上火箭。
图表上这条线很清楚：2003 年到 2015 年，房价指数从 200 附近一路冲到 860 上下，累计涨幅约 330%。证券化机构复盘过，2000 到 2020 年，全国商品房均价从 2000 元/平方米涨到 9860 元/平方米，涨了 393%；北上广深四个一线城市涨了 680%。
老王 2015 年买房时，售楼处排长队，一天一个价。中介告诉他：“再不买，明年就买不起了。”这句话在后来六年里被证明半对半错。买是买到了，但“买不起”的恐惧，恰恰是把普通人推进杠杆深渊的那只手。
三、儿子那道坎：信仰在 2021 年崩了2021 年，是中国房价的山顶。
多家机构把高点定在 2021 年 8 月。国家统计局 70 城新建商品住宅价格指数，在 2021 年 9 月见到 125.6（2018 年 1 月=100）的峰值；二手房在同期见到 115.8 的峰值。此后，曲线掉头。
压垮信仰的，是 2020 到 2021 年那轮最严调控。“三道红线”卡开发商融资，“两道红线”卡银行房贷，限购、限贷、限价、限售四限齐发。效果攒到 2021 年下半年才显出来：高负债房企一个个暴雷，烂尾楼变多，大家怕钱交了拿不到房，需求直接塌了一块。
老王就是在山顶前一年，2020 年做了改善置换。他加了杠杆，把月供顶到家庭收入的 55%。当时他算的是：“房价每年涨 10%，五年就回本。”
账算错了。错在把周期顶点当成了永久斜率。
从 2021 年 9 月到 2025 年 9 月，新房指数从 125.6 跌到 111.3，累计跌 11.4%；二手房从 115.8 跌到 93.0，累计跌 19.7%。到了 2026 年 7 月，最新 70 城数据更冷：新房较 2021 年 1 月累计跌 13.7%，二手房累计跌 22.14%，直接打回 2016 年初的价位。
一篇 2026 年 7 月的复盘写得直白：这一轮调整之后，大约 80% 的房子，永远回不到 2021 年的高点了。
分化也赤裸裸。一线城市核心区好房子跌约 10%，远郊跌 20% 到 30%；强二线核心跌 15% 到 20%；三四线是重灾区，很多城市整体跌 30% 以上，有的直接腰斩。成交量比 2021 年高点缩水超过 50%。
老王那套上海内环三房，跌回 2018 年的价。他不是最惨的，但足够让他失眠。
四、这五年，政策和市场在国家意志下掰手腕2021 到 2026，是调整期。年均跌幅约 4.4%，调整已进入第 5 年。
但中国和当年的日本、美国不一样。不一样在这一轮下跌，很大程度是政策主动挤泡沫的结果，不是被动崩盘。
2021 年“房住不炒”定调；2024 年政策转向“止跌回稳”，开始反向托底。托底的工具箱很具体：
一是 2024 年 5 月央行设立 3000 亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作保障房。9 月又把央行资金支持比例从 60% 提到 100%。到 2024 年 11 月，全国上百个城市成立了收购专班，70 多个城市发了房源征集公告。
二是专项债可以收回收购存量闲置土地和商品房。2024 年 11 月财政部开这个口子，广东随即发了约 307 亿元专项债，回收 19 个市的 86 个土地项目。
三是城中村改造重启货币化安置。2024 年 10 月住建部提出新增实施 100 万套城中村和危旧房改造，范围扩到近 300 个地级市。机构测算，2025 年实际改造可能到 150 万到 200 万套，拉动住房需求 0.75 亿到 1 亿平方米。
四是“白名单”扩围，保交楼。
工具不少，但市场买不买账，看两个硬约束：人口和杠杆。
人口这道坎，中国已经过了。2022 年中国人口第一次负增长，2025 年末全国人口 14.05 亿，比上年再减 339 万，连续四年负增长。城镇化率 2025 年到了 67.89%，比 2024 年只提高 0.89 个百分点，增速明显放缓。国际经验是城镇化率过 65% 后还有约 10 年平缓增长期，但“农村人进城接盘”的动力，已经远不如 2003 到 2015 那一段。
杠杆这道坎，居民已经加不动了。央行调查过，中国城镇居民住房资产占家庭总资产的比重约六成，远高于美国同期的三成出头。房子一家独大，别的资产就没空间。
所以这一轮，政策托的是“不发生系统性风险”，不是“把房价托回 2021”。
五、东京 1990、迈阿密 2006、上海 2026：三张图里的镜子老王失眠时，我给他看了三张图。一张是日本房价 70 年，一张是美国房价 50 年。第三张是中国房价 40 年，和我们最贴身。
日本那张最刺眼。1985 年广场协议后日元升值、利率降到 2.5%，钱灌进东京楼市。1985 到 1990 年，东京土地价格涨了 261%。1991 年泡沫破裂，六大都市住宅地价从峰值到 2005 年跌了 64%，到 2024 年部分区域还没回 1990 年的价。东京都住宅空置率 2008 到 2013 年创纪录到 11.1%。整个国家陷入“失去的三十年”。
但日本的故事有个后半段：2013 年安倍经济学后，核心城市先活。2024 年，日本六大核心城市房价较低点涨了 9%，所有城市只涨 3%。活的是东京都心，死的是地方。
美国那张不同。2000 到 2006 年房价指数涨 126%，2007 到 2009 年次贷危机跌 27%，但 2012 年就触底，8 年收复失地，2021 年后又涨 45%。美国能快速出清，靠的是美元霸权和 QE，坏账一次性刮掉，市场轻装上阵。
把三张图叠一起看，规律很清楚：房价长牛是假象，“长牛加阶段性崩盘加长分化”才是真相。崩完之后，赢家都是核心城市先回血，非核心慢慢出清，不是全国一起涨。
2026 年的上海，和 1990 年的东京、2006 年的迈阿密，处在同一个剧本的不同页。区别是：中国有政策主动控节奏，没有让雷曼式瞬间崩塌发生；但人口和城镇化的长期约束，比当年的日本来得更早。
六、当房子不再是信仰：家庭资产负债表怎么重排回到老王那本账。
过去二十年，中国家庭的财富公式极简单：工资涨、房子涨、杠杆加、身家翻。房子占了家庭资产六成，其他资产被挤到角落。
现在这个公式破了。房子从“永远涨的资产”变回“用来住的资产”，意味着几件事：
第一，超额储蓄要找出口。央行数据，2025 年住户存款还在大幅增加，钱不敢进房，就堆在银行。这部分钱迟早要在债、黄金、权益、保险之间重新分。
第二，保障房会接走一部分刚需。3000 亿再贷款、专项债收储、城中村改造，方向是把“住”和“炒”拆开。新市民、青年人以后不一定非要买房，租和配售型保障房是另一条路。
第三，权益和固收的比重会慢慢抬升。这不是一句口号。当房产增值预期消失，家庭要维持购买力，必须从单一房产依赖转向多元配置。这个过程会很慢，因为习惯改起来比政策慢。
第四，核心城市核心资产仍是硬通货，非核心要接受“流动性折价”。东京用三十年证明了这一点：都心涨回来，地方永远没回来。
老王听完，把挂牌价又调低了 20 万。他说：“早认清，少亏点。”
这话朴素，但是这一轮最值钱的结论。房子不再永远涨，是一个家庭、一个国家财富观成熟的开始，而不是悲剧。真正的配置能力，从承认这一点那天才开始算。（本文为作者观点，不代表本头条号立场）
（本文数据来源：国家统计局《2025 年国民经济和社会发展统计公报》、70 城房价指数；国信证券、国投证券地产研报；央行及住建部公开政策文件；日本国土交通省及机构复盘。文中人物为叙事载体，数据均来自公开可查来源。文中配图部分来自网络公开渠道，版权归原作者或原机构所有，仅供学习交流使用，如涉侵权请联系删除。本文仅为市场分析，不构成任何投资建议。）
